摘要：一套商品房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。房屋价格是由这两部分之和决定的。电梯、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公有门厅、过道、地下室等，都计入公摊面积。
近年来，预售商品房自从实行按套内面积计价后，少数不良开发商钻“买卖合同按套内面积计价，而合同条款没有对建筑面积误差约定处理”的空子，让套内面积没误差，但建筑面积却大“缩水”，严重损害了购房人的合法权益。
典型案例
杜先生于2005年10月，看中了郑州某开发商开发的一套预售商品房。很快，双方便签订商品房买卖合同书。合同第三条约定“该套建筑面积共150.53平方米，其中，套内建筑面积113.49平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积37.04平万米”，合同第四条约定“按套内建筑面积计算”。
2006年初，杜先生拿到房产证，发现房产证上的实际建筑面积为144.82平方米，比《付款参考》、《商品房买卖合同》所约定的建筑面积减少了5.71平方米，面积误差比3.79%。当他去追究时，开发商却以合同约定“按套内建筑面积为依据，进行面积确认及面积差异处理”为由予以拒绝。
专家分析
据专家介绍，对于购房者来说，公摊面积所占住宅建筑面积的比例越大，房屋的实用面积就越小，开发商不在合同中注明公摊面积的行为是错误的。
一套商品房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。房屋价格是由这两部分之和决定的。电梯、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公有门厅、过道、地下室等，都计入公摊面积。
由于合同示范文本没有规定公摊面积出现误差的处理办法，公摊面积变化没个限度，有的开发商便不依法诚信经营，钻这方面的空子，导致出现了新的预售商品房面积纠纷。事实上，分摊后的共有面积，业主作为按份共有的产权人应享有相应的权益，建筑面积误差适用套内面积误差处理办法，上述案例的开发商应当依法向购房者杜先生退还多收的房款和赔偿利息。
法律规定
建设部2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十八条指出：“套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。”
建设部在2002年3月颁布了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，对如何计算商品房公摊面积给了一个明确的说法，防止开发商在公摊面积上进行“恶意欺诈”。
来源:
北京再审申诉律师
13501153887