于峰岱律师发表于搜房社区-于峰岱律师lszx.jn.soufun.com
案件基本情况：
申请人：邱××
被申请人：汇统房地产有限公司
审理机构：济南仲裁委员会
仲裁请求：赔偿违约金及其他经济损失78347.68元
仲裁结果：被申请人汇统房地产于裁决生效之日起十日内向申请人支付赔偿款：77451.48元
仲裁裁决书编号：(2005)济仲裁字第002号
以下是本律师在庭审当中发表的代理词：
代 理 词
首席仲裁员及仲裁员：
我们依法接受邱××(以下称申请人)的委托，出庭参加邱××与汇统房地产有限公司(以下称被申请人)房屋买卖合同纠纷一案的仲裁。现根据本案已经查明的事实并结合合同约定及法律规定提出如下代理意见：
一、被申请人不能按合同约定时间办理房产证已经构成违约。
被申请人一再强调，之所以没有按时办理房产证，是因为申请人没有及时将办证需要的材料交给被申请人，言外之意“只要你按时把有关材料交给我们，我们早就把房产证给你办下来了”。但实际情况并非如此。
首先，申请人已经履行了交纳办证所需费用及文件材料的义务。
申请人要特别提请仲裁庭注意，申请人向仲裁庭提交的被申请人出具的“办理房产证登记表”上，清楚的记载了申请人的合同编号、户型结构、房屋总价款、契税数额、工本费数额等事项，而且登记表的备注1写明：“接到我公司通知后持本人身份证到市房管局领取房产证”，这句话完全可以证明办房产证所需的材料都已准备齐全，申请人只需等被申请人的通知到房管局领房产证即可。而且，申请人提供的证据表明，申请人已按合同约定向被申请人交纳了办理房产证所必需的8000多元的费用。跟交纳8000多元钱相比，提交身份证复印件等材料无疑只是举手之劳，很难想象，在申请人孩子要上学、急需用房产证去办理落户手续的情况下，申请人会不去做这样简单的事情，这从情理上是讲不通的。事实上，申请人已按约定向被申请人提交了办证所需的所有材料，但被申请人只向申请人出具了办证费用的收据，对于收到的其他材料则没有出具收据。而收到文件材料后不出具收据是所有开发商的惯常做法，决不能因此得出申请人没有递交这些材料的结论。而且，被申请人虽然声称是因申请人没有交全材料导致无法办证，但却没有提交任何证据，而申请人提交的证据却可以基本证明申请人已完全履行了约定义务，根据“证据优势规则”，应当做出有利于申请人的认定。
其次，被申请人不能办理房产证的真正原因是其自身的手续不全。
依据《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》及《山东省城市房屋产权产籍管理办法》及济南市房管局的有关规定，房屋权属登记，应当由被申请人首先进行初始登记，并取得房屋所有权证(以每幢楼为单位)，此时的房屋所有权证的所有权人是房地产开发企业，我们习惯上将其称为“大房产证”。只有开发商取得“大房产证”以后，房产管理部门才会受理为买受人办理小房产证的申请。这就意味着被申请人应当在申请人提交办理小房产证的材料之前完成这项工作，否则，不管申请人有没有交齐材料，被申请人都在事实上无法履行为申请人办证的义务。因此，我们认为，仲裁庭应当首先去调查被申请人有没有取得大证、什么时候取得的大证，而不应当先调查申请人有没有提交材料或者有没有提交全部的材料，否则，就犯了一个逻辑性的错误。那么，被申请人有没有按时取得大房产证呢?申请人在仲裁庭上多次要求被申请人解释这一问题，但被申请人一直拒绝解释。根据证据规则的规定，负有履行义务的一方应当举证证明自己是否履行了义务，由于办理大房产证是被申请人应当履行的义务，所以，既然被申请人提供不出证据来证明自己已经取得了大证，那就只能认定其在开庭前没有取得大房产证。事实上，被申请人没有及时取得大房产证在汇统花园几乎是人尽皆知，而这，也正是被申请人一直无法为包括申请人在内的广大的汇统花园的业主办理房产证的真正原因。
综上所述，申请人已经按照合同约定交纳了办证费用及其他材料，被申请人无法为申请人办理房产证的原因是其自身手续不全，被申请人的行为已经构成违约。
二、违约金的计算标准应当采用申请人的意见。
购房合同的第十三条第二款约定:“除房产交易和产权登记管理部门的原因及乙方责任外,甲方不能在本合同约定的期限内将本房屋的交易手续、产权登记手续办理完毕，并取得房产证，每逾期一日，甲方应向乙方支付已付房款1‰的违约金;逾期超过三个月，应向乙方支付实际付款额5%的违约金”。被申请人对此的解释是“超过三个月之后就只应承担已付房款5%的违约金，前面三个月的按日1‰计算的违约金不再计算”。申请人认为，这种说法是对合同条款的曲解。因为，按日1‰累加计算三个月的违约金是47764.08元,而超过三个月以后按5%计算的违约金只有26535.6元，如果按照被申请人的解释，必然出现这样的结果—即被申请人逾期办证的时间超过三个月，其应当承担的违约责任反倒比没有超过三个月更轻。这显然是很荒谬的。因为，在合同中设定违约条款的目的就是为了惩罚违约方，而违约行为持续的时间越长，给非违约方造成的损失就越大，违约方就应当付出更大的代价，这才符合双方签订合同时的初衷及合同法的公平原则。申请人认为，对此条款应当这样理解：在被申请人逾期办证超过三个月的情况下，前三个月的违约金按日1‰累加计算，三个月之后的违约金则按固定比例即已付房款的5%计算，两个数额相加就是被申请人应当赔偿的违约金。这两个计算标准之间不存在任何冲突，只是分别适用于不同的时间段而已。另外，根据合同法的规定，对格式条款的理解有争议的，应当做出不利于制订格式条款一方的解释。因此，如果仲裁庭也认为此条款有歧义的，那么应当依据法律规定采信申请人一方的解释。
综上所述，申请人的仲裁请求有充分的事实及法律依据，望仲裁庭能够以事实为依据、以法律为准绳，依法做出公正的裁决。
谢谢!
山东琴岛律师事务所济南分所
于峰岱律师
2005年4月5日
于峰岱律师：13553169676
来源:
北京再审申诉律师
13501153887