北京再审申诉律师

    《商品房买卖合同示范文本》第八条交付期限。
    出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第___________种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
　　1．该商品房经验收合格。
　　2．该商品房经综合验收合格。
　　3．该商品房经分期综合验收合格。
　　4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
　　5．___________________________________________。
    以严格的法律视角来看，本条的设计存在相互矛盾之处，而且语意模糊，难以明确其法律意义。从而也给商品房交易埋下了滋生纠纷的隐患，而一些开发商则浑水摸鱼地成为既得利益者。
    首先本条体现了签约双方的合同自治精神，空白一栏便是双方当事人自行约定交付条件，当然这在现实交易中是很难实现的。第一项“该商品房经验收合格”即是产生歧义的一种表述，有观点认为如此约定违反了行政法规的强制性规定，当属无效约定。根据上述第一部分的分析，商品房必须进行综合验收或分期综合验收方可交付使用。笔者认为，如果双方约定了第一项的商品房交付条件（使用此示范文本的开发商往往无一例外地会选择此项约定），约定有效，正是因为示范文本的含糊和不确定，购房人和开发商的如此约定并未违反法律、法规的强制性规定。但商品房的交付条件行政法规就此已有明确的规定，意义在于维护房地产市场的交易秩序和规范开发商的行为，保护购房人的权利，开发商是不能通过合同的约定来规避国家对整个行业市场的管理准则。
    结论是：商品房交付条件是该商品房经综合验收合格，如果双方约定的交付条件低于综合验收标准，则以综合验收为交付条件标准；如果双方约定的交付条件高于综合验收标准，则以双方的约定为交付条件标准。


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