各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：
根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)精神，按照市政府统一部署，为进一步加强和改善房地产市场调控，支持居民自住和改善型住房消费，遏制房价过快上涨的势头,促进本市房地产市场平稳健康发展，结合我市实际情况，现提出如下实施意见：
一、增加住房建设用地供应，2010年全市政府土地储备和一级开发投资不低于1000亿元。加大政策性住房建设力度，调整住房建设用地供应结构，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。
北京中原三级市场研究部解读：
首先这一政策可以看出房价下跌的可能很小，政策座落点为增加中低收入人群可以购买的政策性住房，这将使得商品房供应不会明显增加。北京楼市的改革方向可能类似于香港及新加坡的商品房市场与保障性住房分别发展的现象。
其次这一政策可以预测土地市场地王可能继续出现，从北京1月的土地市场可以看出1月北京总成交土地为26块地，总建筑面积为2823547平米，总成交金额为132.46亿。平均楼面均价为4691.4元每平米，溢价率为150.4%，其中居住类用地为：4块。总建筑面积为673034平米，总成交金额为89.55亿。楼面均价达到了13305.4元每平米，溢价率更是高达140.7%。如此多的土地供应依然难以抑制地价上涨，在2010年将有一半为限价房等政策房，会使得商品房用地价格难下调。
第三：楼市发展方向将向着商品房价格依然高企，而大部分北京居民依托政策性住房解决居住问题。
二、切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，对已供地未开工、已开工未入市的普通商品住房项目，各部门进一步加强监督管理和跟踪服务，发挥行政审批绿色通道机制作用，促开工、促上市。
北京中原三级市场研究部解读：
政策已经开始部分见效：3月份京城楼市放量将迎来井喷。今年3月份北京市将有52个项目入市，数量同比去年增加了三成，为近年来同期北京楼市项目入市量的最高值。3月份入市的52个项目中，全新项目20个，老项目32个，，从开盘项目的分布情况来看，五至六环已经成为京城楼市主要的供应区域，将有17个新老项目开盘。3月商品房供应的均价已经超过17000元每平米，单套总价已经超过200万，商品房土地及房源供应将逐渐外延。而出现结构性的价格下调。
增加商品房供应可能的政策改变是：增加土地供应，减少地王出现的可能，限制开发商拍地不建，严查地王不建的现象。减少开发商惜售囤房。
三、加快推进全市棚户区改造工作，结合保障性住房建设，力争再用两年时间，全面完成三区三片棚户区改造和中心城区危旧房屋保护性修缮任务。进一步完善"修缮、改善、疏散"的旧城房屋保护修缮模式，加大政府投入，注重旧城风貌的整体保护，疏解人口，使居民住房条件得到明显改善。
北京中原三级市场研究部解读：棚户区改造将使得市场增加很多需求，而内城改造将控制3环内居民数量，很可能使得地段比较好的区域房价有可能继续维持高位四、严格二套住房购房贷款管理。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
北京中原三级市场研究部解读：
政策细化了二套房的政策。但是对于贷款利率依然为按照风险定价，并没有执行以前1.1倍的严厉政策。这使得房价依然很难被抑制。政策虽然提及家庭为单位，但是为提及改善性住房是否计算在内。
1：已有一套之前全款购买的住房，且之前未贷款购房，再贷款买房是否算购买二套房2：夫妻双方为外地人，且户口本未显示已婚，因为民政系统及房产交易系统并未互联，双方分别贷款是否算二套房。
3：夫妻双方为了购买二套房而提前离婚，分别贷款购房是否算购买二套房。
4：夫妻双方分别同时用公积金及商业贷款购房是否算二套房。
5：在目前的认定标准中，人均面积低于当地水平再置业的算第一套标准，那么很多外地人在北京置业的，户口均不在房本中，那么如何认定人均面积。
6：已经用商业贷款购买一套房的，再利用公积金购房是否算二套房。
7：曾经贷款购首套房，再再次购房贷款前已经出售，是否算二套房?
五、严格执行国家有关个人销售住房的税收政策。自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
北京中原三级市场研究部解读：
实际执行中，很多区域将营业税与个税挂钩，缴纳差额营业税的必须缴纳房屋差价20%的个税，而缴纳全额营业税才能按照1%总价缴纳个税，这一政策可能对于现在的市场有一定的利好。
六、严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。
北京中原三级市场研究部解读：
限外令恢复：08年，楼市萎靡，为了拉动楼市发展，在09年除了金融及交易环节的一系列优惠政策外，市场一项关键的利好政策就是：限外令的放松。而这一政策在2010年并没有延续，外商投资购房明显的开始锐减。这一政策的恢复将使得很多高档楼盘价格出现下调。
七、加强土地供应管理和批后监管。从严控制商品住房项目单宗土地出让规模，出让面积原则上不超过20公顷。土地出让价款首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，并严格按出让合同约定的时限要求支付剩余出让价款。加强对已出让房地产项目批后监管，依法开展闲置土地的清理。未按土地出让合同约定期限支付地价款、开工、竣工的房地产开发企业，严格追究违约责任，并限制其参与土地出让活动。
北京中原三级市场研究部解读：
这一政策不是新发，已经实施一段时间，在实际执行中，如果严格执行，的确会使得中小开发商逐渐退出市场，而因为房地产的利润依然客观，从这一政策的出台的土地拍卖看，土地市场依然非常火热。
八、加强商品房销售管理。商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围。取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。
北京中原三级市场研究部解读：
这一政策将在一定程度上增加房源供应，商品房市场价格肯定不会继续09年的飞涨九、加大房地产市场执法检查力度，进一步规范市场秩序。市和区(县)住房和城乡建设部门要会同有关部门，严厉打击无证售房、未按规定时限开盘、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息等扰乱市场秩序的违法违规行为;国土资源部门要严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为;发展改革部门要加强商品住房价格监管，依法查处房地产开发企业和中介机构在房屋交易中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定的行为;税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度;金融管理部门要进一步加强对金融机构房地产开发贷款业务的监督管理和窗口指导;国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。
十、进一步加强房地产市场监测和信息发布。继续加强房地产市场统计、分析和监测，完善房价分类统计和发布机制，稳定市场预期。
十一、各区(县)政府要按照本意见要求，切实落实稳定房地产市场、解决中低收入家庭住房困难的责任。市政府有关部门要加强对各区县政府落实房地产市场调控政策和保障性安居工程实施情况的指导支持和检查，确保各项工作措施落到实处。
北京中原三级市场研究部解读：
房地产业是我国经济增长中投资和消费两驾"马车"的重要支撑点。房地产行业非常重要，它拉动50多个行业，，优惠政策的结束应该不会搞"一刀切"或者"急刹车"。政府不会让已经有所起色的楼市重新陷入08年的低迷之中，因此优惠政策将会"有收有放"。
北京市住房和城乡建设委员会
北京市发展和改革委员会
北京市财政局
北京市国土资源局
北京市规划委员会
北京市人民政府国有资产监督管理委员会
北京市地方税务局
北京市统计局
国家统计局北京调查总队
中国人民银行营业管理部中国银行业监督管理委员会
北京监管局二○一○年二月二十一日
来源:
北京再审申诉律师
13501153887