【案情】
赵某和张某系夫妇，共育有二女一子。赵某和丈夫张某与其子女共同居住在武汉市武昌区某小区一套100平米的住房里，1997年张某因病去世后，1998年年初赵某就将该房产以14.4万元价格出售给楼下邻居曾某。双方签定了购房协议，曾某按协议约定交付了全部房款后，搬进所购房屋居住，赵某也依约将房屋权属证件交予曾某，此后，双方一直未有异议。后赵某搬离居住地后，曾某一直未能找到其下落，另想到自己买的房屋二证都在自己手上，房屋过不过户问题都不大，于是过户的事情就一直搁置到15年的今天。后该小区被定为拆迁范围，曾某才想起自己房屋过户的事情，于是他千辛万苦找到赵某，要求其配合过户，但赵某却以其子女未同意售房为由，拒绝配合过户。2011年4月19日曾某委托湖北普明律师事务所吴娟律师代理此案，并将赵某和其三个子女一并诉至法院，请求依法判令被告履行签订的房屋买卖协议，并配合过户。
法院一审审理后判决支持了曾某的诉讼请求。赵某及其子女不服提起上诉，武汉市中院开庭审理了本案，并维持一审判决。
【焦点】
本案的焦点在于涉案的房屋作为遗产没有进行分割，该房屋究竟归谁所有?赵某与其子女作为房屋共有人，擅自处理子女的房屋所有权利是否有法律效力?房屋购置期满15年要求过户是否过了诉讼时效?
【承办律师点评】
湖北普明律师事务所律师吴娟律师，做为本案的承办律师对本案作了点评。
案件审理过程中，原、被告双方的争议非常大，案件本身虽然属于房屋买卖合同纠纷，但同时涉及了继承、不动产善意取得等诸多法律问题。此外，本案从赵某将房屋卖给曾某到原告起诉的时间跨度也比较大。首先，涉案房屋是未进行分割的遗产。赵某和她的子女对房屋的共有是共同共有。所谓共同共有是指两个以上的人基于共同关心，共同享有一物的所有权。一般来讲，共同共有都是根据共同关系产生，这种共同共有关系或者是由法律直接规定，或者由合同规定。根据我国相关法律规定，共同继承的财产属于共同共有的财产，即继承开始后，遗产分割以前，两个以上的继承人对之享有继承权的遗产。在对遗产进行分割时，共同继承人应当按照法律规定的原则确定各自的份额。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。本案中，因赵某和她的三个子女没有对张某的遗产进行分割，故此赵某及三个子女对张某遗留的房产享有共同共有权。在庭审过程中，赵某子女辩称，自己母亲在卖房时，未经三个子女同意，擅自将房屋出售给曾某，明显侵犯了三个子女的法定继承权，赵某即便要出售也只能出售其占有的份额，而不能出售整个房屋，故，应驳回曾某的诉请。对此湖北普明律师事务所吴娟律师在庭审时提出自己的代理观点，虽然赵某未经其他共有人同意擅自处分三子女的财产份额，但赵某的行为构成了表见代理，且曾某善意取得了涉案房屋，曾某完全可以取得房屋的所有权。
表见代理是《合同法》第49条规定，是指“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中赵某的三个子女虽然没有在房屋买卖协议中签字认可，但是在房屋买卖协议签定前，三子女一直与赵某共同居住于诉争的房屋内，且赵某将房屋交付曾某使用，曾某从1998年2月入住该房屋15年之久，三子女均未提出任何异议或主张权利，且张某去世后诉争的房屋出售时权利登记在出售人赵某一人名下，基于不动产的公示、公信原则，买受人曾某有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效。买售人曾某已经尽到自己基本的审查义务，而赵某的行为也构成了表见代理，其行为是合法有效的，虽然赵某的行为侵犯了三子女财产的合法权益，但三子女可另行向赵某主张。
在我国物权法生效后，善意取得制度既可以适用于动产，又可以适用于不动产。这是我国对善意取得制度适用的一个重大修订。也就是说本案中涉案的房屋虽然是属于不动产，但依然使用善意取得。所谓善意取得是指无处分权的占有人将不动产或者动产让与第三人时，受让人因善意而依法取得该不动产或动产的所有权制度。一般来讲，善意取得应具备下列要件：一是标的物为依法可流通的不动产或动产。二是让与人对所让与的不动产或动产无处分权。善意取得，以让与人无权让与不动产或动产的所有权为前提条件。三是受让人以合理价格受让。我国物权法规定，善意取得的受让不但要求是有偿的，还要求是以合理价格受让。四是受让人在受让时必须是善意的。五是财产已完成登记或交付。本案中曾某受让房屋是基于善意的。本案中，涉案房屋在原告赵某之夫张某去世后虽未进行分割继承，但作为张某的妻子赵某与原告曾某就涉案房屋的买卖达成一致，并已履行完毕，并不违背当地风俗，且在以后长达近15年的时间里，原、被告双方一直未有异议。此外，曾某当时购买房屋的价格为1200元每平米，根据当时市场的行情标准是合理的。
另一个理由主要是出于保护市场交易的安全。本案中，因近年来很多地方旧城改造拆迁，加之房价逐年攀升，房屋单价翻了快十翻，于是买卖双方容易发生矛盾，如果确认未过户的房屋买卖协议无效，显然不利于市场交易安全，而且有悖于民法的最大诚信原则。基于上述两个理由，法院依法支持了原告普明律师事务所代理律师吴娟的观点。在庭审时，被告均提出原、被告签订房屋买卖合同的时间距起诉已经有15年之久，已经超过了法律规定的诉讼时效。湖北普明律师事务所吴娟律师认为出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。因此，曾某虽然是15年后向法院起诉，要求办理过户手续，应当不受两年诉讼时效的规定。
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吴娟律师，湖北普明律师事务所专职律师,武汉晨报律师团成员,中华全国律师协会会员。专长领域：合同纠纷、人身损害、交通事故、医疗纠纷、刑事辩护、劳动争议、房产纠纷、婚姻家庭、公司收购、常年顾问等。法律咨询热线：13971551889
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