通州法院对近期房屋买卖合同纠纷猛增提出审理对策
今年前三个月，通州法院宋庄法庭受理房屋买卖合同纠纷案件37件，已经超过去年全年受理此类案件的总数，比去年同期增加462%。经过调查分析，该庭认为，此类案件迅猛增长的原因如下：
2009年北京的二手房成交量突破四万套，相当于前三年的总和，下半年房价飞涨，每平米上涨大约40%至80%，买卖合同签订后到房屋过户前，价格上涨幅度远超合同约定的违约金或者定金，部分卖房人产生“卖亏了”的心理，想方设法解除、终止买卖合同，进而形成诉讼。
针对上述原因，该院认为，在审理此类案件过程中，应注意如下几点：
1、维护诚实信用的民事基本原则。对于依法成立的合同，法院本着促进合同履行，保障正常交易秩序的目的，确认其效力，不能让违约者从违约中获利。如果是卖方受利益驱使不守诚信，买房人起诉要求继续履行合同、协助过户，在涉案房屋没有银行抵押、查封等不能过户的情况下，法院应判决予以过户。
2、考虑二手房买卖的交易习惯，合理确定证明标准。二手房买卖大多是通过中介签订的格式合同，一些合同对于过户及支付尾款时间等关键事项未做约定，这种情况下，应充分考虑二手房交易习惯，将其作为合同条款的补充。此外，对录音证据、证人证言等内容，也应按照证据规则，根据优势证据原则决定是否采信。
3、充分考虑买卖流程，尽量实现案结事了。二手房买卖中，买方大多采取抵押贷款支付房款，买房人先付定金和房屋首付款，后向银行申请贷款，银行批准贷款后，需在买卖双方房屋过户后才给予放贷，卖方才能收到房屋尾款。买房人起诉时往往不主动提及支付房屋尾款，而卖房人要求解除合同，更不会要求支付尾款。法官应在庭审中充分释明，一并解决房屋交易过程中所有必须办理的事项，保证当事人一次解决纠纷，避免遗留后续问题，造成多次诉讼，给当事人增加诉累。
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来源:
北京再审申诉律师
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